2022년도 1세대 1주택자 종부세 계산 방법

부동산 대책 관련 문서

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2. 재산세 계산방법 완벽 정리
3. 2022년 종부세 1주택 특례 결말
4. 2022년도 1세대 1주택자 종부세 계산 방법
5. 주택 취득세 계산방법 완벽 정리
6. 주택 양도세 계산방법 완벽 정리
7. 종부세 계산방법 완벽 정리2

 

종부세 계산은 어렵습니다. 다주택자인지, 1가구 1주택자인지 여부에 따라 공제와 세율이 달라지고 년도마다 공제금액이니 공정시장가액비율이니 하는 것들도 달라집니다.

지난 포스팅에서는 아래와 같이 종부세 계산 방법을 전체적으로 알아보았습니다. 이번 포스팅에서는 1가구 1주택인 경우 2022년도 종부세 계산방법이 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

2022.08.23 - [경제 상식] - 종부세 계산방법 완벽 정리 (종부세 계산기 포함)

 

목차

 

2022년도 종부세 계산방법(1세대 1주택자)

2022년도 종부세 계산 방법 중에서도 오늘 알아볼 것은 '1세대 1주택자'인 경우입니다. '1세대 1주택자'인 경우에는 종부세 부과에 있어서 각종 혜택이 많기 때문에 다른 경우보다 훨씬 유리합니다.

먼저, 간단히 요약한 내용은 아래와 같습니다.

 

 

1세대 1주택자 2022년도 종부세 계산 방법 5단계

1. 공시가격에서 11억원을 뺀다.
2. 2022년도 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구한다.
3. 구간별 세율을 곱한다. (3억 이하 0.6%, 6억 이하 0.8%, 12억 이하 1.2% 등)
4. 과세표준에 대한 재산세 중복 납부 금액을 공제한다.
5. 장기보유, 고령인 경우 세액을 공제한다. (예: 5년 보유, 60세 = 40% 공제)

2022년도 종부세 계산 결과

1단계~3단계

먼저, 종부세 계산방법 5단계 중 재산세를 공제하기 직전까지인 1단계~3단계를 시뮬레이션 해보겠습니다. 범위 공시가격 12억원~30억원까지로 하였습니다.

1세대 1주택자는 11억원 이하는 종부세를 납부하지 않고, 공시가격이 30억원 이상인 경우도 거의 없기 때문입니다.

 

< 2022년 1세대 1주택자 종부세 시뮬레이션 (재산세 공제 전) >

공시가격	(-)공제	(X)가액비율	(X)세율
억원	억원	억원	만원
12	1	0.6	36
13	2	1.2	72
14	3	1.8	108
15	4	2.4	144
16	5	3	180
17	6	3.6	228
18	7	4.2	276
19	8	4.8	324
20	9	5.4	372
21	10	6	420
22	11	6.6	492
23	12	7.2	564
24	13	7.8	636
25	14	8.4	708
26	15	9	780
27	16	9.6	852
28	17	10.2	924
29	18	10.8	996
30	19	11.4	1068

4단계 : 재산세 중복분 공제

재산세를 공제하기 위해서 재산세를 공제하여야 합니다. 이때 공제되는 것은 재산세 전체가 아니라 '종부세 과세표준'에 대한 재산세 부과분을 의미합니다.

이때 재산세 전체 중에서 어떤 부분이 종부세와 중복된다 판단하는지 계산하는 방식은 조금 복잡합니다. 설명드리자면 아래와 같습니다.

 

 

종부세 재산세 중복분 공제 방법

1. 종부세 공시가격에서 11억원을 공제합니다.
2. 종부세 공정시장 가액비율 60%를 곱해 종부세 과세표준을 구합니다.
3. 재산세 공정시장 가액비율 45%(1세대 1주택자)를 곱해 재산세 과세표준을 구합니다.
4. 재산세 표준세율 최고 구간(0.4%)를 곱합니다.

<재산세 중복분 계산 시뮬레이션>

공시가격	(-) 공제후	(x) 60%	(x) 40%	재산세 중복분
억원	억원	억원	억원	만원
12	1	0.6	0.27	10.8
13	2	1.2	0.54	21.6
14	3	1.8	0.81	32.4
15	4	2.4	1.08	43.2
16	5	3	1.35	54
17	6	3.6	1.62	64.8
18	7	4.2	1.89	75.6
19	8	4.8	2.16	86.4
20	9	5.4	2.43	97.2
21	10	6	2.7	108
22	11	6.6	2.97	118.8
23	12	7.2	3.24	129.6
24	13	7.8	3.51	140.4
25	14	8.4	3.78	151.2
26	15	9	4.05	162
27	16	9.6	4.32	172.8
28	17	10.2	4.59	183.6
29	18	10.8	4.86	194.4
30	19	11.4	5.13	205.2

종부세(재산세 공제 전)와 재산세 중복분을 계산하여 엑셀로 시뮬레이션 해보면 결과는 아래와 같습니다.

 

<종부세 및 재산세 중복분 비교>

• 재산세는 상위구간 세율이 0.4% 로 일정하여 기울기가 일정한 반면, 종부세는 점점 세율이 올라 (0.6% → 1.2%) 기울기가 가팔라집니다.
• 저는 공시가격이을 30억원까지만 시뮬레이션 해보았지만 집값이 더 비싸다면, 세율은 최대 3.0%(공시가격 과표기준 94억원 이상) 까지 올라갑니다.

결정세액

위에서 구한 종부세액에서 재산세 중복분을 공제합니다. 장기보유, 고령 특별공제는 상황마다 달라지기 때문에 일단 배제하였습니다.

위에서 구한 값을 바탕으로 다음과 같이 계산하면 최종 납부 금액이 계산됩니다.

종부세 결정세액 구하는 방법

1. 종부세 중간 계산값(1~3단계)에서 재산세 중복분 계산값(4단계)를 뺍니다.
2. 1.에서 구한 결정세액에 농어촌특별세 20% 를 가산합니다.
3. 결정세액과 농어촌 특별세를 더한 값을 납부합니다.

최종적으로 공시가격별로 종부세 납부 금액을 시뮬레이션해본 결과는 아래와 같습니다.

 

 

< 2022년도 공시가격별 종부세 시뮬레이션 결과 >

공시가격	종부세(중간)	재산세(중복)	결정세액	농어촌특별세	최종납부
억원	만원	만원	만원	만원	만원
12	36	10.8	25.2	5.04	30.24
13	72	21.6	50.4	10.08	60.48
14	108	32.4	75.6	15.12	90.72
15	144	43.2	100.8	20.16	120.96
16	180	54	126	25.2	151.2
17	228	64.8	163.2	32.64	195.84
18	276	75.6	200.4	40.08	240.48
19	324	86.4	237.6	47.52	285.12
20	372	97.2	274.8	54.96	329.76
21	420	108	312	62.4	374.4
22	492	118.8	373.2	74.64	447.84
23	564	129.6	434.4	86.88	521.28
24	636	140.4	495.6	99.12	594.72
25	708	151.2	556.8	111.36	668.16
26	780	162	618	123.6	741.6
27	852	172.8	679.2	135.84	815.04
28	924	183.6	740.4	148.08	888.48
29	996	194.4	801.6	160.32	961.92
30	1068	205.2	862.8	172.56	1035.36

2022년 종부세 납부 예상 결과 (1세대 1주택자)

1세대 1주택자를 기준으로 2022년 종부세 납부 결과를 예상해 본 결과는 아래와 같습니다.

• 공시가격이 12억원~15억원 수준이라면 종부세는 30.2만원~121만원 수준입니다.
• 그 이후로 종부세액 상승률이 가팔라지는데요, 공시가격이 20억원대라면 300만원 이상의 종합부동산세가 나오게 됩니다.

2022년 종부세액 낮추는 방법

 

위 시뮬레이션에서는 마지막 단계에서 장기보유/고령 특별공제를 적용하지 않았습니다. 장기보유/고령 특별공제를 최대로 적용하게 되면 최대 80%까지 종부세액이 공제됩니다. 따라서 종부세액을 납부해야하는 상황이라면 장기보유/고령 특별공제를 받을 수 있는지 알아둘 필요가 있습니다.

그리고 정부에서도 2022년도 6월에 "새정부의 경제정책방향"을 발표하며 종부세가 낮아질 수 있는 기회가 생겼습니다. 1세대 1주택인 경우 기본 공제를 기존 11억원에서 14억원으로 늘려주겠다는 것입니다.

이렇게 될 경우, 공시가격이 3억원 낮아지는 효과가 발생합니다. 즉, 공시가격 15억원(종부세 121만원)인 집이 공시가격 12억원(종부세 30.2만원)인 집에 해당하는 종부세를 납부하게 되는 것입니다.

다만, 정부의 방안은 종합부동산세법과 조세특례제한법 개정이 필요한 사항이라 국회의 결단이 필요한 상황입니다. 해당 상황은 아래 포스팅에서 설명 드렸었습니다.

 

2022.08.23 - [경제 상식] - 2022년 종부세 1주택 특례 결말

참고사항

종부세 계산방법 완벽 정리 (종부세 계산기 포함)

재산세 계산방법 완벽 정리