재산세 계산방법 완벽 정리

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재산세 계산 방법 완벽 정리

최근 재테크 열풍이 뜨겁습니다. 토지, 상가, 주택, 주식 등등. 저도 귀가 얇은 편이어서 이것저것 손대보기도 하였습니다. 투자금은 갖고 있는 재산은 없으니 당연히 은행에서 빌렸습니다. 몇 년 전까지만 해도 금리가 낮았고, 이자를 제하고도 수익률이 꽤 나온다고 생각했으니까요.

 

그런데 여러분, 수익률을 계산할 때 이자율 말고도 '재산세'란 엄청난 괴물을 고려해야 한다는 사실 알고 계신가요? 저도 처음엔 재산세의 존재를 간과하고 있다가, 뒤늦게 재산세를 납부하고 수익률을 다시 산정한 뒤 슬퍼했던 기억이 있습니다.

 

그래서 이 참에 재산세 계산 방법을 완벽하게 정리해두고, 여러분께도 공유 드리려고 합니다.

 

 

재산세는 지방세에 속한다

재산세는 지방세의 한 종류입니다. 따라서 국세청(국세) 홈페이지에 들어가도 별다른 정보가 없고, 위택스(지방세) 홈페이지에 들어가야 정보가 나옵니다.

 

<지방세의 종류>

구분	보통/목적	종류
도세	보통세	취득세, 등록면허세, 레저세, 지방소비세
	목적세	지원자원시설세, 지방교육세
시군세	보통세	담배소비세, 주민세, 지방소득세, 재산세, 자동차세

 

지방세 종류

다만, 세목별 구분이 위와 같다 하더라도 아래와 같이 부동산 계신기로 계산을 하게 되면 '지방교육세'를 '재산세'에 포함시켜 계산하는데요. 지방교육세는 재산세의 20% 로 계산되기 때문에 재산세에 비례하는 값이라 그런 경향이 있습니다. 본 포스팅에서는 순수하게 '재산세'의 계산 방법만 설명할 예정입니다.

 

지방교육세를 포함한 재산세의 계산은 아래 부동산 계산기를 사용하시면 손쉽게 계산할 수 있습니다.

 

 

부동산계산기 - 양도소득세 등 부동산 관련 계산을 쉽고 편리하게

 

재산세 개요

재산세는 다음과 같은 세금을 말합니다.

• (개요) 납세자가 소유한 재산의 경제적 교환가치에 담세력을 두어 과세하는 조세
• (과세대상) 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기
• (납세대상) 과세기준일(6.1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자
• (과세표준) 시가표준액 x 공정시장가액비율
• (세율) 대상별로 별도 규정
• (세부담상한제) 전년도 재산세액 대비 일정 비율 이상 오르지 않도록 한도 설정
• (납부기한) 7월(건물, 주택, 선박, 항공기), 9월(토지)

재산세 산출 방식은 아래와 같습니다: (1) 과세표준을 구한다; (2) 세율을 곱한다; (3) 세부담상한을 적용한다; 따라서 제산세를 계산하기 위해서 제일 먼저 해야하는 일은 과세표준을 구하는 일입니다.

 

1. 재산세 과세표준 구하기

재산세 계산을 위해서는 먼저 과세표준을 구해야 합니다. 과세표준을 구하는 방법은 대상이 토지냐, 상가냐, 주택이냐, 선박,항공기냐에 따라 달라집니다. 각각 대상별로 과세표준을 구하는 방법은 아래와 같습니다.

 

< 재산세 과세표준 산출 방법>

대상	과세표준 산출 방법	특이사항
토지	공시지가 x 면적 x 70%	상가/공장 등 건축물에 딸린 토지도 이 방법으로 계산함
건축물(상가 등)	시가표준액 x 70%	건축물에 딸린 토지는 토지의 계산 방법으로 계산함
주택(부속토지 포함)	공시가격 x 60% (1세대 1주택자는 45%)	주택에 딸린 토지도 함께 계산함
선박, 항공기	시가표준액	-

 

<토지>의 경우 공정시장가액비율을 70% 적용해 줍니다. 상가/공장 등은 건축물 분과 토지 분 가치를 나누어 별도로 계산하는 게 특징입니다.

 

<건축물>은 상가나 공장등을 말 합니다. (주택은 주택의 계산방법으로 따로 계산합니다.) 이때, 건축물(토지 제외)에 대한 가치만 계산하며 공정시장가액비율은 <토지>와 마찬가지로 70% 를 적용해 줍니다.

 

<주택>은 건물과 토지의 재산세를 한 번에 계산하는 게 특징입니다. 공정시장가액비율은 60% (1세대 1주택자는 45%)를 적용해 주기 때문에 같은 가치의 토지나 건축물보다 재산세가 저렴하게 나옵니다.

 

<선박, 항공기>는 일반적인 경우는 아닌 것 같습니다. 공정시장가액비율 개념이 없어 시가표준액을 100% 반영합니다.

 

2. 재산세 세율 곱하기

재산세 세율도 대상에 따라 달라집니다. 토지는 0.2%~0.5% 수준, 건축물은 0.25% ~ 0.5% 수준, 주택은 0.1% ~ 0.4% 수준(단, 별장은 4%), 선박 및 항공기는 0.3% 수준(단, 고급선박은 5%)의 세율이 적용됩니다. 각각 알아보면 다음과 같습니다.

 

 

< 토지 재산세율 > 

토지의 재산세는 (1) 분리과세대상 토지(단일세율), (2) 별도합산대상 토지(누진세율), (3) 종합합산대상 토지(누진세율)의 재산세를 각각 구하여 더하게 되어 있습니다. 이렇게 토지의 재산세를 나누어 계산하는 것은 사업에 활용하는 토지의 경우 누진세 적용을 완화해 주기 위함입니다.

 

(1) 분리과세 대상 토지 (공장용지, 전·답·과·목장 용지, 골프장용 토지 등)

• 전·답·과·목장용지 및 임야 : 0.07%
• 골프장 및 고급오락장용 건축물의 토지 : 4%
• 그 밖의 토지 : 0.2%

(2) 별도합산대상 토지 (공장용, 건축물 부속토지 및 경제활동에 활용되는 토지)

• 2억원 이하 : 0.2%
• 2억원 초과 10억원 이하 : 0.3% (2억원 이하 구간은 0.2%)
• 10억원 초과 : 0.4% ( 2억원 이하 구간은 0.2%, 10억원 이하 구간은 0.3%)

(3) 종합합산대상 토지 ( 분리과세, 별도합산 대상 토지를 제외한 나머지 토지)

• 5,000만원 이하 : 0.2%
• 5,000만원 초과 1억원 이하 : 0.3% (5,000만원 이하 구간은 0.2%)
• 1억원 초과 : 0.5% (5,000만원 이하 구간은 0.2%, 1억원 이하 구간은 0.5%)

 

< 건축물(상가 등) 재산세율 >

건축물의 재산세는 항목별로 단일세율을 적용합니다. 누진세가 적용되지 않기 때문에 다행입니다.

• 일반 건축물(상가등) : 0.25%
• 주거지역등 공장 : 0.5%
• 골프장·고급오락장용 : 4%

 

< 주택(아파트) 재산세율 >

주택의 경우 4단계 누진세율을 적용합니다. "1세대 1주택자이고 공시가격이 9억원 이하"인 자는 특례세율을 적용받아 재산세가 더 저렴합니다.

 

과표기준	표준세율 (공시 9억 초과 or 다주택자 or 법인)	특례세율 (공시9억 이하 and 1세대1주택자)
0.6억 이하	0.1%	0.05%
0.6억 ~ 1.5억 이하	0.15%	0.1%
1.5억~3억 이하	0.25%	0.2%
3억~5.4억 이하	0.4%	0.35%
5.4억 초과	0.4%	-

 

(3) 세부담 상한 적용

전년도 재산세액 대비 올해 재산세액이 일정 비율을 초과하여 증가하지 않도록 한도가 설정됩니다.

• (토지, 건축물)  전년도 재산세의 150% 
• (주택) 공시가격 3억 이하 105%, 3억~6억 110%, 6억 초과 130% (법인은 공시가격에 상관없이 150%)

 

주택(아파트) 재산세율 엑셀표

아무래도 주택에 대한 재산세 계산 방법이 가장 궁금하실 것으로 생각됩니다. 공시가격에 따라 과표기준과 재산세가 어떻게 나오는지 추세를 알 수 있으면 정말 좋을텐데요. 엑셀을 통해서 표와 그래프를 만들어보았습니다. 자세한 내용은 아래에서 확인 가능합니다.

 

 

다주택자인 경우

다주택자여서 공정시장가액비율이 60% 가 적용되고, 표준 세율이 적용되는 경우의 세율입니다. 9억원대 아파트의 경우 153만원 정도 재산세가 나오며, 20억원대 아파트의 경우 417만원 정도 재산세가 나옵니다. ( ※ 실제로는 재산세 납부 시 지방교육세(재산세의 20%)가 포함되기 때문에 금액이 더 많습니다. )

 

(그래프는 X축이 10억원 이전까지는 5천만원 단위로, 10억원 이후에는 1억원 단위로 늘어나도록 그렸습니다. 갑자기 경사가 2배로 가팔라지는 것은 그 때문입니다.)

 

1세대 1주택자 

1세대 1주택자인 경우에는 공정시장 가액비율이 45% 가 적용되고, 9억원 이하라면 특례세율도 적용됩니다. 9억원이 초과하면 공정시장 가액비율은 동일하게 45%가 적용되지만, 특례세율이 적용되지 않아 갑자기 세금이 치솟습니다. 예를 들어, 집값이 똑같이 5천만원 오른다고 쳤을 때 8.5억에서 9.0억으로 오르는 것과, 9.0억에서 9.5억원으로 오르는 것은 세금 차이가 많이 납니다.

• 8.5억 → 9.0억 인 경우, 70.9만원에서 78.8만원으로 약 8만원 상승
• 9.0억 → 9.5억 인 경우, 78.8만원에서 108.0만원으로 약 30만원 상승

자세한 내용은 그래프에서 확인하여 보시기 바랍니다. (마찬가지로 10억원 이상에서 경사가 가팔라지는 것은 x축 단위를 1.0억원씩 늘어나도록 바꿨기 때문입니다.) 아래 그래프와 도표를 함께 보시기 바랍니다.

 

 

 

주의할 점

본 포스팅은 위택스 지방세 정보를 바탕으로 작성되었으며 부정확한 정보를 포함하고 있을 수 있습니다. 정확한 정보는 국세청/위택스 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.

 

부동산 가액이 높은 경우, 재산세와 더불어 종합부동산세가 나올 수 있습니다. 종부세에 관한 정보는 아래를 참고하시기 바랍니다.