종부세 계산방법 완벽정리2(2022업그레이드)

부동산 대책 관련 문서

1. 종부세 계산방법 완벽 정리1
2. 재산세 계산방법 완벽 정리
3. 2022년 종부세 1주택 특례 결말
4. 2022년도 1세대 1주택자 종부세 계산 방법
5. 주택 취득세 계산방법 완벽 정리
6. 주택 양도세 계산방법 완벽 정리
7. 종부세 계산방법 완벽 정리2

 

이전글에서 종부세 계산 방법에 대해 설명드린 적이 있습니다. 지금 보니 조금 두서 없이 설명드린 부분들도 있고 해서 다시 정리해볼까 합니다.

목차

1. 종부세란?

종부세는 부동산 4대 세금 중의 하나로 주로 고가의 주택, 부동산에 매겨지는 세금입니다. (부동산 4대 세금이란 매년 부과되는 재산세 및 종합부동산세, 거래시 부과되는 취득세 및 양도소득세를 말합니다.)

이 중 재산세, 취득세, 양도소득세와 달리 종부세는 아무나 내는 세금이 아닙니다. 종부세는 바로 6억원 이상(1세대 1주택자는 11억원 이상) 주택을 보유할 시에 납부하게 됩니다.

종부세는 고가의 주택에 부과되는 만큼 세금 부담이 매우 큰 편입니다. 따라서 종부세 계산기를 사용하더라도 종부세 계산 방법은 스스로 알고 절세 전략을 짤 필요가 있습니다.

그럼 종부세 계산 방법을 정리해보겠습니다.

2. 종부세 계산 방법

주택의 종부세 계산 방법은 큰 틀에서 다음과 같습니다.

1. 주택 공시가격 합계에서 공제금액 (6억원 or 11억원)을 뺀다.
2. 공정시장가액비율 (22년도 이후 60%) 을 곱한다.
3. 세율 ( 일반(0.6%~3.0%), 중과(1.2~6.0%) 의 누진세율)을 곱한다.
4. 재산세 중복 부과분에 대해 세액공제를 한다.
5. 장기보유/고령 세액공제를 적용한다.
6. 세부담상한 초과세액을 공제한다.

아래와 같이 하나씩 차근차근 알아보겠습니다.

 

2.1. 종부세 계산 방법 ① : 공시가격과 기본공제

종부세 계산을 위해서는 먼저 공시가격을 모두 더합니다. 그리고 기본공제(1세대 1주택자 11억원, 그 외 6억원)을 공제해줍니다.

예를 들어, 공시가격 8억원 아파트 2개를 보유하고 있는 상황을 가정해봅시다. 그러면 다음과 같은 공식에 의해 기본공제가 적용됩니다.

• (8억원 + 8억원) - (6억원) = 10억원

반면, 16억원짜리 아파트 1개를 보유하고 있는 상황을 가정해봅시다. 그러면 다음과 같은 공식에 의해 기본 공제가 적용됩니다.

• (16억원) - (11억원) = 5억원

위와 같이 두 경우 모두 보유하고 있는 주택의 가치(공시가격의 합)은 16억원으로 동일하나 기본공제 결과는 6억원이나 차이가 납니다. 따라서 종부세 절세를 위해서는 똘똘한 한채를 보유하는 것이 유리합니다.

👍1세대 1주택자는 14억원 공제 아닌가요? 2022년 6월 16일, 기재부가 '새정부의 경제정책방향'을 발표할 당시까지만 해도 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준을 11억원에서 14억원이 되도록 법 개정을 추진하겠다는 계획이 있었습니다. 그러나 2022년 8월 및 9월 국회에서 해당 법 개정은 추진되지 않았고, 그 결과 2022년 1세대 1주택자 종부세는 기존 금액(11억원) 기준으로 공제되게 되었습니다.

2.2 종부세 계산 방법 ② : 공정시장가액비율

정부는 재산세, 종부세 등 각종 세금의 부담을 조정하기 위하여 '공정시장가액비율'이란 개념을 도입하고 있습니다. 2022년 8월 2일 종합부동산법 시행령 개정을 통해, 올해 적용되는 공정시장가액비율은 100분이 60(즉, 60%) 입니다.

공시가격에서 기본 공제를 뺀 후, 공정시장가액비율을 곱한 금액을 '종부세 과세표준'이라 합니다. 바로 이 과세표준에 따라 누진세율이 적용되기 때문에 과세표준이 적게 나오는 것은 무척 중요합니다.

예를 들어, 공시가격 8억원 아파트 2개를 보유하고 있는 상황을 가정해봅시다. 그러면 다음과 같은 공식에 의해 기본공제가 적용되고, 공정시장 가액비율이 적용됩니다.

• ( (8억원 + 8억원) - (6억원) ) x 60 %
• = (10억원) x 60% = 6억원

만약, 16억원 아파트 1개를 보유하고 있는 상황을 가정해봅시다. 그러면 다음과 같이 계산됩니다.

• ( (16억원) - (11억원) ) x 60%
• = (5억원) x 60% = 3억원

두 경우 모두 주택의 보유가치는 16억원으로 동일합니다. 그러나 종부세 과세표준은 각각 6억원, 3억원으로 2배 차이가 납니다.

👍과세표준이 2배면 종부세도 2배일까요? 종부세 세율은 누진세율이며 다주택자에게 중과세율이 적용되기 때문에 과세표준이 2배여도 종부세 부과액은 3배, 4배까지도 늘어날 수 있습니다. 따라서 중과세율, 누진세율 구간에 들어가지 않게 조심해야 합니다.

3.3 종부세 계산 방법 ③ : 세율 적용

3.3.1. 종부세 세율표

종합부동산세의 공식적인 세율표는 아래의 국세청 국세신고안내 를 참고하시기 바랍니다.

 

국세청 종합부동산세 세율표

이미지만 캡쳐해보면 아래와 같은데, 주택(일반)과 주택(중과세율: 조정2, 3주택이상) 으로 구분되어 있어 무슨 소리인지 알기가 어렵습니다.

여기서 주택(중과세율: 조정2, 3주택이상)이란 다음 둘 중 하나에 해당하는 경우를 말합니다.

• 조정대상지역에서 2주택자 이상인 경우
• 비조정대상지역에서 3주택자 이상인 경우

따라서 다음과 같은 경우에는 주택(중과세율: 조정2, 3주택이상)의 중과 세율이 적용되지 않습니다.

• 조정대상지역에 1주택, 비조정대상지역에 1주택을 보유한 경우
• 비조정대상지역에 2주택을 보유한 경우

결론적으로 개인/법인, 일반세율/중과세율에 따라 다음과 같이 세율이 결정됩니다.

• 개인/일반 : 0.6% ~ 3.0% 의 누진세율
• 개인/중과 : 1.2% ~ 6.0% 의 누진세율
• 법인/일반 : 3% 의 단일 세율
• 법인/중과 : 6% 의 단일 세율

3.3.2 세율 적용 방법

누진세율은 구간별로 세율을 달리 적용하여 곱해야합니다.

다음 3가지 상황을 예로 들어 설명해보겠습니다.

• 16억원짜리 아파트 1개 (과세표준 3억원) 인 경우
• 8억원짜리 아파트 2개 (과세표준 6억원), 비조정대상지역인 경우
• 8억원짜리 아파트 2개 (과세표준 6억원), 조정대상지역인 경우

(1) 16억원짜리 아파트 1개 (과세표준 3억원) 인 경우

• 3억원에 대해 0.6% 의 세율을 적용하면 됩니다.
• 즉, 3억원 x 0.6% = 180만원이 세액입니다.

(2) 8억원짜리 아파트 2개 (과세표준 6억원), 비조정대상지역인 경우

• 0~3억원까지는 0.6% 의 세율을, 3억원 ~6억원까지는 0.8% 세율을 적용합니다.
• 즉, (3억원 x 0.6%) + (3억원 x 0.8%)
• = (180만원) + (240만원) = (420만원)
• 총 420만원의 세금이 계산됩니다.

(3) 8억원짜리 아파트 2개 (과세표준 6억원), 조정대상지역인 경우

이 경우, 세율표가 중과세율표로 달라집니다.

• 0~3억원까지는 1.2%의 세율을, 3억원 ~ 6억원까지는 1.6%의 세율을 적용합니다.
• 즉, (3억원 x 1.2%) + (3억원 x 1.6%)
• = (360만원) + (480만원) = (840만원)
• 총, 840만원의 세금이 계산됩니다.

3.3.3 1세대 1주택, 다주택(일반), 다주택(중과) 비교

공시가격이 똑같이 16억원임에도 3가지 경우의 종부세액이 다음과 같이 크게 다릅니다.

1	2	3	4
상황	과세표준	세율	세액
16억원 1채	3억원	0.6%	180만원
8억원 2채(비조정)	6억원	0.6%~0.8%	420만원
8억원 2채(조정)	6억원	1.2%~1.6%	840만원

따라서 종부세가 부과될 상황이라면 되도록 1세대 1주택자 혜택을 보도록 (아니면 최소한 조정대상지역에 2채를 보유하는 상황은 피하도록) 전략을 짜는 것이 중요합니다.

3.4 재산세 중복분 세액공제

종부세와 재산세가 중복 부과된 부분에 대해서 세액공제를 해줍니다. 여기서 '중복부과분'을 계산하는 방식이 조금 복잡합니다.

종부세와 재산세의 중복분을 계산하는 기본적인 개념은 '종부세 과세표준'에 대해 중복 계산된 '재산세'를 파악하여 공제하는 것입니다.

즉, '종부세 과세표준'에 대해 '재산세 세액 산출방식'을 적용하여 계산을 하여야 합니다.

3.4.1. 종부세 재산세 중복분 계산 방법

이때, 계산 방식은 다음과 같습니다.

(종부세 과세표준) x (재산세 공정시장가액비율) x (세율)

• 재산세의 공정시장가액비율은 60% (1세대 1주택자는 45%)입니다.
• 재산세율은 표준세율/특례세율에 따른 누진세율이나, 종부세를 납부할 상황이면 0.4% 의 단일세율 구간에 들어간다고 보면 됩니다.

3.4.2. 종부세 재산세 중복분 계산 예시

따라서, 앞서 예시로 든 3가지 상황에 따른 재산세 중복부과분은 다음과 같이 계산됩니다.

(1) 16억원짜리 아파트 1개 (과세표준 3억원) 인 경우

• (3억원) x (45% : 1세대 1주택자) x (0.4%) = 54만원

(2) 8억원짜리 아파트 2개 (과세표준 6억원), 비조정대상지역인 경우

• (6억원) x (60%) x (0.4) = 144만원

(3) 8억원짜리 아파트 2개 (과세표준 6억원), 조정대상지역인 경우

• (6억원) x (60%) x (0.4) = 144만원

3.4.2. 종부세 재산세 중복분 공제 예시

앞서 든 예시를 이어서 재산세 중복 결과까지 공제하면 아래와 같습니다.

1	2	3	4
상황	종부세액	재산세 중복	공제 결과
16억원 1채	180만원	54만원	126만원
8억원 2채(비조정)	420만원	144만원	276만원
8억원 2채(조정)	840만원	144만원	696만원

3.5. 장기보유/고령 특별공제

종부세를 감면받기 제일 쉬운 방법이 바로 아래의 장기보유/특별공제입니다.

 

1세대 1주택자인 경우, 장기보유/고령 특별공제가 있습니다. 공제율도 제일 크고 오직 1세대 1주택자에게 적용되기 때문에, 1세대 1주택자인 경우 종부세 계산에 큰 혜택을 받을 수 있습니다.

중복적용 가능한 한도는 80% 이며, 보유조건과 연령조건에 따른 공제율을 합산하여 적용합니다.

• 보유 : 5년(20%), 10년(40%), 15년(50%)
• 연령 : 60세(20%), 65세(30%), 70세(40%)

예를 들어, 16억원 1채인 경우 (재산세 중복분 공제 후 세액: 126만원) 에 장기보유 특별공제를 적용하면 다음과 같습니다.

• 보유5년 60세 : 40% 공제 → 종부세액 75.6만원
• 보유10년, 60세 : 60% 공제 → 50.4만원
• 보유 15년, 65세 : 80% 공제 → 25.2만원
• 보유 15년 70세 : 80% 공제 (80% 한도 적용) → 25.2만원

즉, 8억원 2채(조정)인 경우 696만원의 종부세액이 부과되는 데에 반해, 1세대 1주택자(16억원)인 경우에는 최저 25.2만원까지 종부세액을 감면 받을 수 있습니다.

👍종부세 절세 전략: 1세대 1주택을 유지하라! 앞서 보여드린 것처럼 종부세 절세를 위해서는 1세대 1주택을 유지하는 것이 정말 중요합니다. 2채가 있다면 자녀에게 증여, 세대분리 등을 통해 1세대 1주택을 유지하는 전략을 짜는 게 중요합니다.

3.6. 세부담 상한 초과세액 공제

직전년도 총세액상당액 (재산세+종부세) 에서 세부담상한율을 곱한 금액을 초과하는 세액을 전부 공제해주는 제도입니다.

이 때, (세부담상한율)은 일반(150%) 중과(조정2 or 3주택 300%)를 적용합니다.

예를 들어, 내가 작년에 납부한 총세액상당액이 200만원인 경우에는,

• 일반인 경우, (200만원) x (150%) = (300만원)
• 중과인 경우, (200만원) x (300%) = (600만원)

을 초과해서는 종부세를 납부하지 않습니다.

4. 함께 보면 좋은 글

종부세에 대해서는 몇 가지 글들을 함께 정리하였습니다.

 

먼저, 종부세 계산 방법에 대해 좀 더 간략히 정리한 글이 있습니다.

 

종부세 계산방법 완벽 정리 (종부세 계산기 포함)

1세대 1주택자를 중심으로 종부세 시뮬레이션을 해봤습니다.

2022년도 1세대 1주택자 종부세 계산 방법

1세대 1주택자 공제액 상향(11억원 → 14억원), 일시적 2주택자 유예 등 최근 입법 동향에 대해 정리해보았습니다.

2022년 종부세 1주택 특례 결말

종부세 계산을 편리하게 하고 싶다면 종부세 계산기를 활용하는 것도 방법입니다.

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